“挥泪甩卖”的厦门楼市,抄底时机真到了吗?

发布时间:2018-11-27 21:24                  

自我介绍

|多少悲欢离合事,都在好时光流逝。

2016年厦门房价的上涨,让这座城市拥有房产的民众们,身价徒然提升。

可以说,在厦门,拥有两三套房产的人,很多已经过了千万身家。

随着2016年4月28日土拍之后,厦门房价的上涨,进入了“狂欢”的阶段。

彼时,厦门楼市正处在抢房的热潮之中,内参君的朋友“包包”的远房表亲阿芬,为了不让自己在过去五年中错过的厦门房价中“再留遗憾”,硬生生的把首套房拿去再押,又好不容易拿得一个所谓的“领导内退”的环东海域单身公寓号的资格,虽然三万四的价格看起来并不便宜,但阿芬还是咬牙切齿的说:

错过了这一波房价增长的红利,就再也赶不上人家了。

人生就是这样:

|总是在盼望,总是在失望,我两手空空,心事重重。

在房子面前,多少人曾经渴望的美好和体面,都在现实面前狼狈不堪,原形毕露。

被飞涨的厦门房价吓呆的刚需无房一族,从那时起,就动了要逃离的心。

“对我而言,这样的房价,我这辈子再怎么努力,也是无望了”

阿峰说,看着一天一个价格的厦门楼市,他的心情已经沮丧到了顶点,用王小波的话说:

|满天都是星星,好像一场冻结的大雨。

说这话时,萍水相逢的阿峰已经“人在曹营心在汉了”。

经朋友的介绍,阿峰是2016年最早一批来泉州看房的人,并最终在内参的帮助下,果敢的买了泉州的一套房。

便宜!阿峰说道。

那时,厦门五缘湾的房子部分楼盘开出的价格已经在9万元左右一平方米了,而泉州版“五缘湾”东海,同样风都是呼呼的吹,房价仅在9千元出头。

疯狂的厦门客从那时起,疯狂地涌入泉州城,所到之处,房源几无所剩,原先艰难扛过2014年、扛过2015年,即将抗不过2016年的泉州近郊、远郊开发商,这些四五千元的房价房子竟然成为最抢手的货,临了鬼门关的这些小房企们,又重回人间好时节。

为了限制过热的厦门楼市,厦门市政府从2016年下半年开始,不断出台各种严厉的限购、限贷、限售等调控措施,狠狠摁住投资客的命门。

终于,2017年3月之后厦门楼市的这一年,开始换了人间。

2016年,为了抢得厦门入场券而高价拿地的房企,彻底傻了眼,一场新的降价大幕,随着季节的入冬而拉开大幕。

|已恨碧山相阻隔,碧山还被暮云遮

但历史冰点的到来,也就意味着厦门楼市得春天即将到来了。

本篇文章,内参首次调研厦门楼市,并通过多方数据调查认为,这个城市的买房机会点,即将正式到来了!

NO1〡壹

今年1—10月厦门住宅成交71万平米,十年来最低点

1、厦门商品住宅交易量大幅萎缩,预计成交量低于2008年,是十年来最低点 

在严厉的调控政策下,厦门住宅交易已进入冰点期,截止10月份厦门住宅物业累计销售71万平方米,预计全年低于2008年(102万平方米),为近十年来最低点。

月均成交量已从约30万平米/月,下降至现在7万平米/月。交易量萎缩超过75%。

2、2018年前10个月住宅销售规模远低于省内其它城市甚至县级市晋江

厦门商品住宅销售规模大幅下降,2018年前10个月累计成交量已不足福州42%,不足泉州市区26%,明显处于不正常的情况。

3、住宅土地价格比20 16年下滑30-50%

自2016年以来,地产发展商共在厦门共投入1263亿元资金,涉及60个项目,约450万平米计容建筑。

同片区2018年平均地价比2016年平均地价下降30%,个别片区楼面地价下降幅度已接近50%。

4、2016年-2017年出让项目,基本处于亏损状态

目前60宗住宅用地中,有8宗出让时间超过2年,25宗出让时间已超过1年。按正常情况至少有33宗地在今年年底前推出,但目前只有8个项目开盘。

按当前厦门楼市销售速度与销售价格,2016年、2017年出让的47宗地,基本面临亏损状态。

8个已开盘项目地价与销售概况。

这8个项目总计容面积约71万平米,总地价约195亿人民币。至目前为止,仅销售约10万平米,取得销售收入约41亿元。

截止到10月的网上备案数据,项目去化速度明显偏慢,其中泰禾汀溪院子、金茂悦两个项目去化均不足5%(备案面积)。考虑到财务成本、精装费用、建设成本这8个已开盘项目,基本处于亏损状态,很多项目已经在考虑大幅调价销售。

5、若持续低迷,未来6个月厦门楼市面临严重去化风险

截止2018年11月厦门尚有住宅存量约180万平方米,预计至2019年6月份新增200万平米左右的住宅。

若楼市持续低迷推算2019年第三、第四季度,厦门存量住宅去化周期可能超过60个月,届时厦门楼市总体存货1500-2000亿(按照当前的均价),厦门楼市面临严重的去化风险。

NO2〡贰

持续调控政策出台后,2017年3月始楼市进入冰封期

1、2016年上半年执行去库存政策,楼市成交量达到历史最高点

2016年3月份厦门楼市库存仅有8个月去化周期,处在供不应求状态。

在全国去库存大背景下,本供不应求的厦门市场,在商业贷款五次降息、公积金贷款降息、降低首付、房屋交易契税减免等多重政策刺激下,销售量突然提速,2016年4月份一手住宅销售面积59.8万平方米;二手住宅成交76.4万平方米均达到历史最高点。

加上厦门2016年下半年土地供给处于停滞状态,直接导致楼市供求关系处于紧张态状,也为2017年地价迅速走高埋下伏笔。

2、2016年下半年开始调控,2017年3月份调控加码楼市快速进入冰封期

(1)提高首付、二套房公积金贷款利息

2016年7月15日厦门出台本轮首次调控政策,提高核心有房无贷者首付提至30%,二套公积金贷款利息提至1.1倍。

(2)出台限购政策

2016年9月5日厦门以下三种类型居民家庭,暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房:

▷拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;

▷拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;

▷无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。

(3)进一步提高限购、限贷政策

2016年10月5日发布限购升级令,外地户籍购房门槛从144平提高到180平;

10月9日限贷,首套无住房贷款记录的首付提升至30%(非普通住宅35%),有一笔住房贷款记录且已经结清的首付提高至35%(非普通住宅40%)。

(4)2017年3月底限格限购、限贷措施,厦门楼市迅速降温

2017年3月21日出台限公证措施;

3月24日:在严格执行2016年10月5日住房限购政策基础上,单身限购1套,新购住房满2年才能交易;通过赠与方式转让住房后,再次购买住房需满3年。

3月28日晚:购房资格需交纳社保三年。

 3月29日,无房但有1套贷款记录且已结清,首付从提至40%,而未结清的最低首付则为60%。

至此,厦门楼市开始快速转冷。

3、调控政策对厦门楼市的影响

(1)2017年限购、限贷政策对成交量的影响

从下图可以清晰看出,3月28日三年社保政策出台,厦门楼市迅速降温。

(2)厦门、泉州调控政策与比较分析

相对于泉州、漳州等城市,厦门执行比较严厉的调控政策。

特别严格的4年内连续3年医社保政策,使大量新进厦门人员不具购房资格。认房又认贷政策,首付比例上升,改善置业难度很大。

(3)外向型楼市结构,对外来人口依赖较大。

从2015年统计结果来看,厦门近7成的购房者是由非厦门户籍人口购买的。2017年3月出台限购政策,要求4年内连续交满3年社保才能在厦门取得购房资格,带来直接结果就是,外来人口购房比例大幅萎缩。

同时,本地购买力外流,厦门购房者迅速转战环厦坂块及漳州、泉州、晋江等周边城市,快速去了这些城市库存。

NO3〡叁

当前楼市调控目的已达到,厦门入市机会点开始出现

1、调控的基本目的已达到

当前调控政策目的是为防范房地产带来的金融风险,遏制房价上涨。厦门楼市率先进行了深度调整,当前成交量已萎缩70%,土地价格已比2016年下滑30-50%。

初步估计,至2019年年底,市场存量或将超过450万平方米。界时,厦门积压的存货接近2000亿,厦门楼市将面临严竣的去化危机,给经济增长带来负面影响。

本轮调控的目前已基本达成,厦门楼市已基本调整到位。

2、楼市政策已经开始逐步调整,厦门市场机会点开始出现

2018年第三季度末,全国范围内出现频繁出现土地流拍、众多城市出现销售遇冷、个别地方出现了冲击售楼部现象,防止房价快速下跌的声音开始出现。

厦门调控政策已经开始进行局部微调:

(1) 落户政策:2018年10月厦门落户政策由居住证满8年放松至5年;

同时也大幅放宽人才落户标准;

(2) 首套房贷利率:首套房利率由上浮15-20%,调整为执行基准利率;

(3) 土地出让政策:不再要求一次性支付土地出让金;允许项目分期建设;出让公告不要求限定售价;不限制套型设计。

NO4〡肆

长周期看厦门增长潜力大,政策放宽将迎入市新机

1、厦门房屋存量尚不能满足需求

官方数据统计——从2000年至今,厦门共出让商住用地313宗,供应商品住宅总建筑面积3861万㎡。按户均110平米计算,共提供了约35万套住宅。以每户2.42口人来估算(根据厦门市第六次人口普查,厦门户均人口为2.42)35万套房子仅能够满足约85万人居住。

从2000年至2018年,厦门一共新增了200万常住人口。厦门存量住宅尚不能满足城市居住需求。

2、厦门人口快速增长,楼市需求旺盛

能获得增量人口的城市,房价自然会获得支撑,商业机会大大增加,成为未

来房地产发展机会。

(1)厦门常住人口/户籍人口比值全国第二

厦门市统计局日前发布人口分析报告,2017年全市有57.2%的常住人口户口登记地为其他地市,也就是说有近六成为流入人口。按上述数据推算,厦门常住人口/户籍人口比为1:1.34。根据克尔瑞提供数据,该值仅次于深圳,高于北京、上海、广州位居全国第二。

(2)在校小学生人数增长速度全国第一

小学生数量变化,是反映人口流动的一个指标,利用小学生在校生人数来衡量大城市的人口流动更加真实。

厦门2017年在校小学生人数增长速度居全国第一,厦门人口流入速度是比较快的。

3、厦门居民具有很强的购买力

在2016、2017年厦门房价走高及严格的限购、限贷政策下,厦门购买力迅速外流至漳州市区、漳州角美、漳州港、泉州市区、晋江、泉州水头等地,是近年来上述地区房价上涨较快的重要原因。

NO5〡伍

内参对厦门楼市的6大精准判断

1、对于未来几年的市场走势,内参多次重复自己的判断:大分化将开始,一线和强二线城市调控政策会逐步放松,市场将迎来又一波机会;大部分三四线城市由于去库存任务基本完成,“韭菜”被割尽,人口增长乏力,将进入“漫漫熊途”;

2、对于厦门这个城市,内参一直是看好的,高颜值、海西龙头、经济转型升级、气候宜人、人口持续流入;

3、对于厦门楼市,中长期内参坚定看好!目前的调整期主要是修复前两年的快速上涨,属于合理调整,不是很多媒体和大v所说的“崩盘”;

4、两年多的调控,压制了大量的需求,特别是泉州、漳州、龙岩等外地的需求,从最近的政策看,正在逐步放松(特别是最近放宽人才引进政策);

5、近期一些岛外新盘售价大幅低于地价来“挥泪甩卖”,二手房也普遍有20-30%的降幅,市场正在逐步探底;

6、综上,内参判断年底到明年年中是厦门楼市逐步探底筑底的过程,明年下半年随着经济形势的变化,楼市政策的转向,厦门楼市将迎来新的一波机会。

数据来源:克而瑞数据、内参数据、网上综合。

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