可能是最全面的公积金新政解析

发布时间:2018-09-16 15:42      

公积金新政
深度解读
可能是目前最全面的解读分析

史上评价最两级分化的公积金新政

有房的人雀跃

没房的人难过

  

福利分房制度废除

=为什么设立公积金=

福利分房制度已经不适应经济发展

1949年以前的数千年时间,中国的土地一直是私有制,个人持有地契拥有的土地可世代继承。1949年建国之后,社会主义制度要求土地及地上附着物一并收归国有,作为交换,城镇居民施行的是福利分房政策,总结为一句话是:低房租、高补贴、福利制、实物分配。

城镇住房由政府和单位建造,作为一项福利近乎免费居住,按职工工龄、职务高低进行实物分配。建房资金来源基本为政府拨款,职工仅象征性负担一部分或者不负担,福利分房是社会主义计划经济产物的一部分,体现社会主义对资本主义的优越性。

从70年代至90年代初,中国城镇人口占比从约17%跃升到约26%,城镇人口激增和计划性的住房建设导致住房不足,近千万家庭没有住房,一家几代挤在一套房子中的情况很普遍,同时因住房建设和分配掌握在少数部门手中,容易滋生腐败,国家部门与部门之间、单位职工与职工之间矛盾重重,福利分房制度已经不适应社会发展需求。

而引发房改的导火索是1998年发生的亚洲金融危机。

1998年,由泰国引发的金融危机,席卷了泰国、马来西亚、菲律宾、印尼、韩国、新加坡等,金融大鳄索罗斯在这些国家大发横财后,开始做空香港,中央政府支持下的香港打响保卫战,累计投入1465亿港币,稳定了香港局势,但因金融危机的超大破坏力,导致中国出现经济疲软、产能过剩、内需不足等困境,僵化的国有经济体制严重受创,国家财力已经无法为职工继续提供福利,7000万国企职工下岗,一夜间哀鸿遍野。

彼时中国城镇化只有不到30%,农村收入和消费水平是城镇的三分之一,为了稳定经济、刺激内需、缓解人民内部矛盾,加速城市化是唯一举措。

在这种背景下,中央正式发布《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,该通知决定自当年起停止住房实物分配,建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。

  

公积金制度建立

=参考新加坡模式改革创新=

本质为强制储蓄专款专用

建立公积金制度,有两个模式可以参考:

1、新加坡模式:将居民个人收入一部分储蓄起来,个人缴纳20%,雇主缴纳16%,共计36%均为个人财产,可用于购房、养老、医疗等,国家原则上不投入资金,因新加坡年人均收入高达10万美元,目前公积金余额已经超过2000亿美元,为稳定新加坡经济做出重要贡献。

2、德国模式:个人将资金储蓄到住房储蓄银行,当存满一定比例后,取得贷款权,贷款利率固定、低息,不受市场供求关系、通货膨胀等影响,用途专一,政府提供储蓄奖励,因此近30年尽管德国人均收入翻了3倍,房价仅上涨60%。

我国长期施行福利分房制度,居民普遍缺乏储蓄购房的习惯,因此最终决定参考新加坡,建立我国特色社会主义的公积金制度。

  

公积金政策详解

=缴存保管使用=

公积金基本了解

我国实行“五险一金”政策,五险为:养老、医疗、工伤、失业、生育,均为固定比例缴纳,其中工伤、生育个人不缴费,为单位代缴;公积金个人与单位按1:1比例缴纳,为5-12%,有条件的企业可额外缴纳补充公积金,最高可到20%(新政统一为12%)。

以北京为例,个人到手5000元,税前工资6494.86,单位实际支出9294元,其中公积金个人及单位各出资779.38元,共1558.76元作为强制储蓄,国家替你保存起来,以应对将来的大额支出。

公积金的互助性决定了它不同于普通商业资金的性质:当地公积金管理中心决定公积金的收取与支出,银行负责资金托管,个人公积金贷款获批之后,动用的是公积金资金,不动用商业资金,简单理解就是,很多人存足够的钱,帮助一个人买房子。

公积金管理中心是政府授权的事业编制单位,参照《公务员管理法》管理,单位人员为事业编,不是行政编,目前管理费用实行收支两条线管理,首要任务是防范资金风险,贷款坏账率与审批人员收入利益挂钩,这直接决定了公积金贷款审批非常严格,流程繁琐,审批时间冗长,经常有等待几个月审批未通过的情况,因此房地产开发商会限制购房人公积金贷款比例,以便于尽快回笼资金,这违背了公积金贷款是一项购房福利的初衷。

目前公积金贷款年利率为3.5%,商业贷款年利率为5.4%,以贷款90万30年期等额本息为例,公积金贷款每月比商贷少还款约1000元。

公积金的用途主要包括:

购房

购房贷款

偿还购房贷款

装修

租房

购车(审核时名义仍为房产需要)

大病(新政原则上取消)

退休

死亡(可全额提取公积金)

公积金余额不能直接用于购房首付,需个人垫付之后,向公积金管理中心申请提取相应金额,如果以房产名义提取公积金购车,可能会影响后续购房的贷款需要。

公积金虽然可自由提取用于购车、装修、租房等大额消费,虽不限制全额提取,但一般需要留一笔钱在公积金账户,用于贷款需要。

以上海为例,账户余额高于1万,可最高贷款50万。(新政有变化)

以深圳为例,账户余额高于6万,可最高贷款90万。(新政有变化)

公积金贷款利率显著低于商业贷款,这是大部分公积金的使用方式。

  

公积金新政变化

=新旧政策对比=

收紧使用范围增加提取难度

公积金新政最大的变化是认房认贷认年限认地域。

认房认贷。

旧政:在北京购房,此前北京无房,外地有房(无论公积金贷款还是商贷),适用于无房,判定为首套住房,可公积金贷款最高120万。

新政:在北京购房,此前北京无房,外地有房(无论公积金贷款还是商贷),适用于有房,判定为二套住房,可公积金贷款最高60万。

旧政:首付原则上不低于20%,以300万房价为例,首付最低60万。

新政:首付35%,以300万房价为例,首付105万。

认年限,分别为贷款金额和贷款期限。

贷款金额

旧政:连续缴纳12个月,账户余额达到一定数额或单月缴纳不低于基数,最高贷款120万。

新政:每缴存1年可贷10万,缴存12年可贷120万,最高120万,夫妻都有公积金,按缴纳年限长的为准,不能叠加。

这是对刚需族影响最大的政策,25岁工作,参加工作5年,按以前政策,可贷款120万,按现在政策,只能贷款50万。

如果想顶额贷款120万,需等到37岁,加上首付的20%提高为35%,300万房价需多准备45万首付,会让很大一部分刚需族转而使用首付相对较低的商业贷款,提前了购房时间,降低了一次性的首付支出,增加了还款金额。

旧政:月还款额度占工资比例无限制,最低缴存金额有要求。

新政:月还款额度不高于工资比例6成。

受此影响,低收入人群贷款总额度大幅下降。

贷款期限。

旧政:可贷款到70周岁。

新政:可贷款到65周岁。

新政与旧政的贷款年限上限相同,均为25年,即以前可45岁贷款,现在需提前到40岁贷款。

认地域。

旧政:可异地购房。

新政:异地购房范围为缴存人或配偶的户口所在地及户口所在省份省会,其它城市不予审批。

缴存人或配偶在北京有购房记录,异地购房不予审批。

男年满55周岁,女年满50周岁,住房公积金可全额提取。

  

公积金新政影响

=稳定房价打击炒房=

刚需很受伤

新政之后,购房门槛进一步提高,不受影响的购房人群为:全款买房人群、商业贷款人群。

尽管新政以打击炒房的名义实施,但明显延缓了刚需购房需求,对特大城市、房价居高不下的刚需影响尤甚,两类人受到影响最大:

1、贷款炒房人群。因新政产生的房地产购买需求降温,以减少购房人群的方式使贷款炒房人群房产脱手速度变慢,变现能力降低,很可能会因无力偿还贷款引发崩盘,从而大批房产收归国有,并以此警醒试图炒房者,最终达到稳定房价的目的。同时异地提取购房认地域的要求进一步打击了将房产作为保值资产贷款降维炒房的普通人群(一线城市居民在二三线城市购置房产坐等升值等情况)。

2、低收入人群。新政实施以前,低收入人群凑够6个钱包(夫妻双方老中青各三代人),咬牙还可以在大城市供一套房子,新政后直接堵死了这条道路,新政“认地域”的性质会让这批人回归户籍所在地或省会,减少大城市虹吸效应,优化城市结构。