高地价项目“割肉”降价潮起 厦门楼市破冰难

发布时间:2018-10-30 21:51            

致力闽南楼市,专注厦门地产

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政策严控下楼市进入冰封期

人才落户等政策或有松动希望

自2017年3月以来,厦门房地产调控政策从限购限贷到限价限售,从限土拍到限房企融资等,前所未有堪称史上最严。这系列调控组合拳,持续1年半之久,买卖双方心理预期逐渐扭转,楼市进入冰封期。

从当前情况来看,厦门楼市严控难松,主要还是加强市场监管,整顿房地产市场秩序,但从保刚需和留人才等方面可能会出一些政策保障,落户、公积金购房等相关政策预计会有小幅松动希望。

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土拍低溢价成常态

优质地块供应或增多

今年以来,厦门商住地供应总体呈现热点板块优质地块与边缘板块资质一般地块交替供应的特点,但土拍低溢价成常态。16年拍出地王的项目不少进入销售阶段,在限价+淡市下,地王项目为解套开始纷纷“割肉”跑量,亏本卖房,传导至土地市场,房企拿地谨慎,竞价热情不高。尽管厦门拿出珍藏的岛内商住地块在9月20日拍卖,但最终溢价率也只有27%,土拍市场热度难再现。

第3季度,厦门地价“腰斩”论甚嚣尘上,土地市场信心再受打击。为保全年楼面价及溢价率不继续走低,预计4季度优质地块供应会增多,且在土地付款、产品打造以及商品房预售等方面的限制条件会继续放松。商住用地市场冷清+新房市场降价潮影响下,厦门“租售共举”推进缓慢,预计4季度租赁用地会少量推出,但与全年计划或仍有差距。

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新房市场降价潮起

厦门楼市破冰难

截至9月23日,全市商品住宅供应75.4万㎡,成交45.85万㎡,不及去年同期5成,预计全年成交将突破历史冰点,供求比为1.64,现供过于求,库存进一步扩容。成交均价则结构性上升至约40400元/㎡,同比上涨约17%,整体呈现量已跌价仍涨。

市场方面,3季度末,各项目营销动作开始转向,在售项目打折成风,降价潮起。降价大致有三种方式,一是开盘优惠折扣,之前厦门开盘鲜有优惠,现已有项目打出8.6折优惠;二是去精装降价,大唐水云间、万科白鹭郡等均通过去精装下调价格;三是预售价格大幅低于前一批,代表项目有国贸天悦、IOI棕榈城。

虽当前市场持续冷清,但也不乏个别项目取得热销。9月15日入市的IOI棕榈城位于地段和景观资源优越的热点板块,产品以184㎡为主,“破限“临界点改善型产品,且价格亲民,开盘取得热销,成为市场走量新参考。

在限购下,虽然刚需客群依然是购买主力,但价高依然难以承受,市场下行之下购买动力也较弱。预计未来厦门房价将有所回调,特别是刚需项目,让利走量大戏逐渐上演,但预计会在4季度维稳,不会一直下探。

另外,除了刚需,厦门市场改善型需求不少,且购买力相对较强,未来产品开发迎合这部分客群需求,或能在淡市突围。

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总结

整体来看,厦门楼市受政策调控影响,一、二级市场逐渐回归平淡,进入长期盘整期,16年拍出的地王项目解套难,纷纷进入割肉阵痛阶段,在售项目打折让利成风,但整体去化仍难转好。

对于房企而言,一方面土地市场低溢价成常态,拿地成本降低;另一方面新房市场利润空间严重压缩,资金回笼压力大。

在此市场行情下,房企营销去化难、投资乏力,我们建议:

1.当前市场处于回调期,拿地成本相对比较低,4季度或将成为房企拿地窗口期,在资金允许的情况下,部分热点区域、有优质/稀缺资源的地块仍可以出手,但是对后市要保持谨慎乐观态度,综合拿地成本和后期市场销售状态来衡量;

2.预计4季度,房企去化压力仍将增加,为冲刺年终业绩,更多项目通过降低预售价格加速入市,建议房企做好准备提前让利抢割,但是,部分地段资源绝优、产品力突出,且在成本方面有优势的项目,可以适当等待市场转暖实现溢价。